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3月28日，上海土地交易事务中心紧急召开竞买人座谈会，告诉参会开发商土地出让模式白鱼改革：计划采行招标和上海证券交易所融合的方式展开土地出让，同时提升土地出让保证金比例，下调后的比例或约40%。知情人士对21世纪经济报导记者透漏，这一措施目的提升上海土地出让的门槛，按这一设想，该改革不会再行在商业地块实行，住宅地块嗣后不实行。土地交易中心涉及人士说道，采行新型的模式，有助提升带上方案转让的比例，保证项目功能落地。一石激起千层浪。

知情人士分析，转变土地出让保证金比例（此前仍然继续执行比例为起拍价的20%）源自不受银行信贷放宽、多地楼盘降价等利空消息的影响，上海楼市成交价的冷清传送到了土地市场，3月沪土地出让金98亿元，一年来首度暴跌百亿。上述知情人士指出，转变出让金比例另一个最重要原因是避免房企随便参予及退地。21世纪经济报导独家提供的消息：两块去年下半年成交价的区域地王正在办理弃地。这两块地分别为奉贤区南桥新城09单元宅地和上海临港新城主城区住宅用地WNW-A1-14-1地块，都在去年地价狂飙时刷新极高的溢价率。

易居中国研究总监薛建雄分析指出，今年市场行情改变，土地市场并转冻，房企实在太贵，仍然拖着不付完款，扯到政府不快乐，有些多达3个月，房企索性就不要保证金，也仍然交钱，就相等于退地了。游戏规则失和根据21世纪经济报导记者提供的会议资料以及复合式转让追加条例表明，复合式土地出让入市交易流程是根据审查情况，若通过保证金审查的有效地申请人人数约3人及以上，公布有竞价招标通报，投标人数不对外透露。

若通过审查的有效地申请人人数为1~2人，即公布上海证券交易所通报，同时公布竞买人数。与此同时，现场竞价环节最多只有3家公司参予。土地交易中心人士说明称之为，现场竞价从人数上展开掌控，竞价时间能大大缩短。

评标小组根据评标结果得出结论综合分数，主持人确认名列在前几位的投标人获奖。中标候选人及其顺位根据现场竞价情况产生，但不得多达3人。此外对保密等级也不予提高，若复合式土地出让最后成事，公告期完结，即交纳保证金的累计日期后一天，之后不会审查保证金。

审查后若有效地申请者约3人及以上，人数将不对外发布。会议中还透漏出有，投标人私下认识涉及人员的，则3年内不得参与上海市土地使用权招标拍卖会上海证券交易所转让活动，债权人不道德列为诚信档案并网际网路审批，同时已递交的保证金未予归还。为了避免开发商甄选却不参予竞买，若某地块使用竞价招标方式转让后，已取得投标资格的投标人并未在转让文件规定时间内投标，或投标未予拒绝接受，或投标文件为违宪投标文件，或投标人私下认识涉及人员等，则该投标人需分担适当违约责任；若该地块使用上海证券交易所方式转让后，因无人报价或报价皆违宪造成本地块最后不成交价的，则已取得竞买资格的竞买申请人需分担适当违约责任。上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩指出，复合式招标是土地出让制度改革今后的一个大方向，最后目的是为了构建地块不仅价格最大化，还要价值最大化。

另一方面，随着房企分化显著，商业地产对房企的拒绝也低，这就是指拿地环节开始设置门槛。而市场波动之下，隐形弃地早就有很多。

而为了避免弃地，未来土地出让保证金比例或大幅提高。土地管理部门说明，这是为了保证现实参予。

在上海，经营性土地开发商发给标书后，凡有意向参予土地出让的，月上海证券交易所前，政府不会拒绝其交纳土地底价一定比例的资金作为竞买保证金。目前这一比例一般为上海证券交易所接续价格的20%。对于上海以致于数十亿元的地价来说，这一比例实质上早已非常低了。

此番保证金比例若之后提高，将是上海5年内第二次下调土地保证金。2010年3月，国土资源部曾公布《关于强化房地产用地供应和监管有关问题的通报》，规定土地竞买保证金从广泛继续执行的底价10%缩减到至20%。会议资料上并没新的方案实行的明确时间表，并尤其告诉，会上所谈内容请以明确地块的转让公告和转让文件不尽相同。

房企弃保证金弃地实质上，正如邵明浩所言，隐性退地并不少，业内人士对于上述两幅地块退地均回应意料之中。2013年9月19日，卓函地产以总价14.1亿元竞得奉贤区南桥新城09单元宅地，楼板价1.55万元/平方米，溢价率180%，创下了上海土地溢价纪录；2013年12月18日，上海锦绣投资管理有限公司（全称锦绣投资）摘得了临港新城两地块，临港新城主城区WNW－A1－14－1地块的溢价率堪称高达407%，楼板价为15358元／平方米，溢价再次刷新年内新纪录。

实质上，临港WNW－A1－14－1地块转让之后，多家房企的内部人士皆回应，目前临港的土地价格是虚高的，房企未来的盈利空间将不会被极为传输。上海本地一家民营房地产公司开发部一位资深人士就认为，临港上周拍得的地块，虽然单幅建筑面积皆不多达两万平方米，但按照开发周期3年左右计算出来，可选研发过程中的税收及1.5万元/平方米的楼板价。即三年后涉及项目若为精装修项目，其入市价格即将相似3万元/平方米。

目前临港主城区各类一手房屋的售价大约为1.4－1.5万元/平方米。据此计算出来，三年后入市的项目比起目前该区域的价格，高达大约100%，折算三年的年均填充快速增长大约25.99%。卓函地产夺下的奉贤区南桥新城09单元宅地也有类似于的情况。

更为重要的原因是，锦绣投资和卓函地产都是首次在上海拿地。回应薛建雄指出，如果该公司本身资金实力较为强劲，那就不能寨着渐渐研发，如果是高杠杆操作者，后期的经营风险就十分大了。有一点注目的是，多方信息皆将卓函地产指向恒盛地产。据知情人士透漏，卓函地产是恒盛地产小股东重新组建的，而恒盛地产在随后的11月份花12.45亿拿了隔壁的奉贤区南桥新城09单元10A-03A地块。

仍然没踏上规模化道路。张志熔有限公司的恒盛地产在动荡不安中童年了2013财年，持续不振的销售业绩加之私有化方案以告终收场、行政总裁及首席财务官同时辞去，令其这家总部坐落于上海的中型发展商更进一步身陷危机。2013年，恒盛地产的合约销售为73亿元，同比暴跌33%，这与其去年初制定的全年110亿销售目标经常出现了34%的差距，而盈利方面，恒盛地产去年也仅有为2.92亿元，同比大幅度增加73%。

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